Modélisation hédonique des loyers immobiliers dans la métropole lilloise. Dossier 2017-016 (affaire C15NR0115)

Lors de la mise en place de l'observatoire des loyers de la Métropole Européenne Lilloise (MEL), expérimenté en 2013, et pérénisé en 2014, une mission d'assistance à la MEL, cofinancée par celle-ci et la DGALN, a été confiée au Cerema Nord-Picardie. La présente étude a dans ce cadre les objectifs suivants : - tester des variables enrichissant les données issues de l'enquête locale (données relatives aux loyers et logements loués collectées par l'ADIL 59 et corrigées et enrichies par l'observatoire des loyers de l'agglomération parisienne) avec des données extrinsèques au logement (approche hédonique grâce à des analyses de type géomatique) et intrinsèques (portant sur les caractéristiques du logement) ; - proposer différents modèles hédoniques des loyers à l'échelle de la Métropole. La modélisation hédonique permet de : - sélectionner les éléments influençant le niveau de loyer ; - distinguer parmi les éléments le loyer ceux dont le rôle est prépondérant ; - établir des comparaisons toutes choses égales par ailleurs. Il est par exemple possible de comparer les loyers immobiliers de différents territoires sans que cette comparaison soit biaisée par la structure du parc de logements de ces territoires. Les résultats des modélisations obtenus sont très satisfaisants pour les loyers des logements collectifs mais doivent être pris avec prudence pour ceux des logements individuels. Pour les logements collectifs, ces modélisations montrent notamment : - la grande diversité des niveaux de loyer de la ville de Lille. De façon symbolique, les loyers les plus élevés de la métropole se trouvent, toutes choses égales par ailleurs, dans deux quartiers lillois. - le rôle déterminant des caractéristiques physiques de l'appartement (nombre de pièces et taille des pièces) dans la déterminatin du loyer. L'incidence du nombre de pièces sur le prix varie, de surcroît, beaucoup selon la taille des logements. Elle est beaucoup plus importante pour les petits logements que pour les grands. Ainsi, un ménage résidant dans un studio doit consentir à un loyer supérieur de 40 % pour emmenager dans un deux pièces, toutes choses égales par ailleurs. Un ménage résidant dans un T4 ne verra son loyer n'augmenter "que" de 8 % pour accéder à un T5; Cela complique donc le parcours résidentiels au sein du parc locatif de la métropole lilloise des ménages les plus jeunes et les plus pauvres. Après ses caractéristiques physiques, le rôle le plus important est joué par la nature socio-économique du peuplement du quartier. Cela témoigne de l'importance de la recherche de l'entre soi pour expliquer le niveau de loyer.