DUNKERQUE. Analyse des méthodes d'approche de la rénovation et de la mise en valeur du patrimoine reconstruit des centre-villes

La Communauté Urbaine et la Ville de Dunkerque avaient déjà engagé depuis 2012 différentes actions en faveur de la rénovation du parc de copropriétés du centre-ville reconstruit. En particulier, des diagnostics ainsi qu’une étude pré-opérationnelle ont été réalisés en 2014-2015 sur une copropriété volontaire mais se sont soldés par un échec de l’intervention publique. C’est malheureusement le constat qui est observé dans de nombreuses collectivités. Il peut provenir d’un manque de moyens, qu’ils soient d’ordre financier (de la part des copropriétaires, un manque ou une incompatibilité des aides financières), ou humain (besoins d’ingénierie et de compétences croisées disponibles pour traiter ce sujet complexe à l’échelle d’un centre-ville) ; mais peut également provenir d’un manque de considération ou d’envie de la part des propriétaires qui ne considèrent pas toujours le parc de la reconstruction comme un patrimoine à préserver. C’est pourquoi, dès 2018, la Communauté Urbaine et la Ville de Dunkerque se sont associées au Cerema pour mettre en place une méthodologie innovante permettant d’appréhender ensemble les problématiques de préservation du patrimoine et de rénovation énergétique au sein d’un centre-ville en pleine redynamisation (dispositif Action Cœur de Ville). Une méthodologie en trois volets pour répondre aux attentes de la collectivité Les équipes du Cerema Normandie-Centre, Hauts-de-France et Territoire et Villes ont mis en commun leurs compétences afin de proposer une approche efficace pour convaincre les habitants de participer à la rénovation des copropriétés de la reconstruction. Il s’agit de comprendre ce qui les a incités à investir dans le centre-ville et quel rapport ils entretiennent avec le patrimoine de la reconstruction. Un volet habitat : À travers le volet habitat, le Cerema a dressé le portrait d’un quartier très spécifique, composé majoritairement de petites copropriétés construites durant la période 1945 - 1960 et habitées par de petits ménages (les hommes ou femmes seules et les couples sans enfants représentent 75 % des habitants), souvent locataires. Le quartier y est décrit comme moyennement attractif par rapport au reste de la ville et de la communauté urbaine, avec une vacance et un taux de rotation importants, semblablement dus en grande partie à la concurrence des logements neufs et des maisons individuelles. Un volet sociologie : Basé sur une série d’entretiens, le volet sociologie a fait ressortir des profils de propriétaires des logements du parc de la reconstruction. Ces profils sont érigés en fonction de l’âge, des revenus, du parcours immobilier des propriétaires et de leur stratégie vis-à-vis du ou des logements qu’ils possèdent (occupant ou bailleur, rapport au parc et à la rénovation …). Il s’agit là de comprendre ce qui les a incités à acheter un logement dans une copropriété de la reconstruction et quel est leur rapport avec ce parc et comment ils appréhendent la notion de patrimoine. Le sujet de la rénovation énergétique est enfin abordé pour distinguer les différentes sensibilités et les approches envisagées pour entretenir ce parc voire lui ajouter de la valeur. Un volet bâtiment : Après avoir réalisé des recherches aux archives municipales et des diagnostics sur plusieurs typologies de bâtiments, l’équipe du Cerema a proposé une caractérisation constructive des immeubles de la reconstruction du centre-ville de Dunkerque ; c’est-à-dire une description précise de la manière dont ils ont été construits et leurs caractéristiques thermiques et acoustiques. Grâce à ces diagnostics et à des modélisations dynamiques sur ordinateur, un ensemble de préconisations, par typologies de bâtiments, ont pu être proposées afin d’améliorer significativement les performances énergétiques et acoustiques mais aussi la qualité d’usage de ces copropriétés. L’objectif de ces préconisations est de permettre au bâtiment d’atteindre le niveau BBC-rénovation (bâtiment basse consommation suite à une rénovation), qui équivaut à Dunkerque à une consommation maximale de 104 KwhEP/m²/an. Analyse croisée des trois approches L’aspect innovant de cette étude résulte dans le croisement des trois approches qui viennent d’être décrites. Sur demande de la collectivité, trois profils ont été étudiés plus en détail : Les investisseurs locaux réalisant un petit placement prudent, les jeunes primo-accédants et les personnes âgées revenant au centre-ville pour y passer leur retraite. Dans cette partie, il s’agit de mettre en commun les conclusions de chaque volet pour identifier les freins et les leviers d’action spécifiques à chaque profil de propriétaire. Il lui sera alors proposé un accompagnement et un plan de travaux sur plusieurs années adapté à sa capacité financière et à son mode de vie. Le plan de travaux proposé prend en compte les travaux à réaliser à titre individuel mais également ceux qui nécessitent une prise de décision en assemblée générale de copropriété. L’objectif étant d’arriver à plus ou moins long terme à atteindre le niveau BBC-rénovation. Enfin, des recommandations ont été formulées pour la collectivité afin de réussir à capter les différents profils-cibles de propriétaires et les accompagner au mieux dans leur projet de rénovation énergétique, pour qu’il s’insère correctement dans la politique globale de rénovation du centre-ville et de mise en valeur de son patrimoine.